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„Bitte warte mich!“ – So oder so ähnlich können sich Brandschutzmelder, Feuerlöscher oder Glühbirnen heute bei ihren Facility Managern melden. Mehr noch: Per Mausklick verrät das Fotovoltaik-Paneel im digitalen Haus das verabschiedete Energiekonzept, der Aufzug sein Wartungsintervall, das Schleusentor die Ansprechpartnerin der Lieferfirma.
Als Vorreiter für Integrale Planung mit Building Information Modeling (BIM) hat ATP architekten ingenieure sämtlichen prüf-, kontroll- und wartungspflichtigen Gebäude-Elementen eine gemeinsame Sprache beigebracht – und damit das Facility Management in die digitale Ära gehievt. BIM ist endlich dort angekommen, wo es auch Bauherren den größten Nutzen verspricht, nämlich im Betrieb.

Herr Wehrle, das „digitale Haus“ ist in der Welt der Planung, Ausschreibung und Realisierung bereits eine faszinierende und wertvolle Unterstützung für Planer und Errichter. Wie schaut es im Betrieb aus?

Wehrle: Der Luxus von BIM im Betrieb ist bislang auf der Strecke geblieben. Was verwunderlich ist, weil dort für Bauherren die höchsten Kosten im Lebenszyklus eines Gebäudes anfallen – und ergo – vermieden werden können.

Warum ist das wohl so?

Wehrle: Vermutlich, weil man sich in der Nutzenkommunikation von BIM zunächst auf die vielen Planer und Errichter konzentriert hat, die sich erst überwinden mussten, ihr Fachwissen in digitalen Modellen zu teilen. Einige winden sich auch heute noch. Diese Zurückhaltung kommt nicht von ungefähr, wenn man sich vergegenwärtigt, dass die Baubranche in Mitteleuropa jahrhundertelang neben- und nacheinander statt miteinander gearbeitet hat. Wir bei ATP haben diesen Kulturwandel hingegen bereits in den 70er-Jahren vollzogen und als eines von wenigen Büros bereits vor knapp zehn Jahren auf die Planung im digitalen Modell umgestellt. Davon profitieren auch unsere Bauherren.

Inwiefern? Kann einem Bauherren nicht mehr oder weniger egal sein, in welcher Software Sie planen?

Wehrle: Der Bauherr von morgen erkennt zunehmend, dass die wahre Kraft von BIM im Betrieb liegt – und wir unser Planungsmodell gezielt für ihre spätere Nutzung abspecken können. Wo wir in Gesprächen mit den Bauherren früher noch auf Skepsis, Unverständnis, ja manchmal sogar Angst gestoßen sind, entwickelt sich nun mehr und mehr ein Begehr für Betreibermodelle. Heute gelingt es uns anhand von Beispielen die einfache Benutzeroberfläche zu demonstrieren. Das überzeugt Bauherren, dass ihre Facility Manager keine hochdotierten IT-Freaks sein müssen, um sich im „digitalen Haus“ zurechtzufinden.

Wie kann ich mir so ein Betreibermodell – zum Beispiel am Detail eines Schleusentores – vorstellen?

Wehrle: Das ist relativ schnell erklärt. Jedes Tor ist als einfache Mimik im Modell verankert. Die kann ich anklicken. Auf der rechten Seite des Bildschirms poppen dann die entsprechenden Daten auf – in den gewünschten Detail- und Aussagetiefen. Je nachdem, was für den Betrieb des jeweiligen Gebäudes von Bedeutung ist, kann das sehr weit gehen. Ich kann zum Beispiel sehen, welche Gewährleistungsfristen ich beachten muss, wie die Telefonnummer des Servicedienstes lautet oder mit welchem Mittel ich das Tor putzen darf.
Für große DAX-Unternehmen ergibt es vielleicht Sinn, die Entscheidungsfindung für das gewählte Produkt im Modell zu hinterlegen. So bleibt diese auch bei einem Personalwechsel schnell nachvollziehbar. KMU-Unternehmen reicht womöglich eine einfache 1:5-Detailansicht mit Montageanleitung. Sie sehen schon, die Schwierigkeit ist nicht die technische Übertragung der Daten des BIM-Modells in ein FIM-Modell, sondern dessen intelligente Entschlackung.

Worauf kommt es dabei an?

Wehrle: Die Kunst ist es, die Bauherren in der Frühphase nicht mit einer Fülle von Möglichkeiten und Details zu überhäufen, die so ein Modell bieten kann. Vielmehr geht es darum, in gut vor- und nachbereiteten Workshops Schicht für Schicht festzulegen, wie das „digitale Haus“ individuell ausstaffiert werden muss. Für den jeweiligen Bauherren.

Wie sehen solche Workshops aus? Und wo liegen überhaupt die Herausforderungen der Gebäudeverwaltung?

Wehrle: In der Regel ergibt sich zunächst ein längeres Gespräch, in dem wir versuchen ein Gefühl dafür zu entwickeln, was bisher in der Instandhaltung bereits gemacht wird. Was gut und was weniger gut läuft. Am Ende sitzen wir dann meist mit den Leuten aus dem Facility Management am Tisch – und nicht mehr mit den Vorständen.
Wir sprechen darüber, was sie brauchen, um ein Gebäude zu betreiben. Das fängt allzu häufig damit an, dass sie uns eine riesige Menge an Ordnern – digital oder physisch – zeigen, die ihnen der Planer am Ende des Projekts übergeben hat. Sie berichten vom großen Gekrame, wenn nur das Schiebetor oder ein Rauchmelder nicht funktioniert. Davon, dass, wenn sie dann in den Untiefen der Ordner endlich das richtige Unternehmen oder Lieferanten gefunden haben, die Person in der Regel nicht mehr im Unternehmen ist und der Wert dessen, was dokumentiert wurde, nicht mehr gegeben ist.

Gemeinsam identifizieren wir Schritt für Schritt, welche Elemente für welche Akteure wichtig für den Betrieb sind. Nur so können wir diese frühzeitig und gezielt ins Modell einbauen. Diese Abstimmung muss in der ersten Hälfte des Vorentwurfs geschehen. Wenn man es danach wie eine Tapete drüberzieht, wird das nichts.

Für welche Bauherren ist so ein Betreibermodell sinnvoll?

Wehrle: Grundsätzlich taugt BIM2FIM für alle Sparten. Da es einen Feuerlöscher oder die Aufzugsmechanik in jedem Projekt gibt. Und in BIM arbeiten wir bei ATP ohnehin standardmäßig. Die Schwierigkeit ist, die richtigen Dinge für die jeweiligen Bauherren herauszuholen.

Wo liegen die Herausforderungen, BIM2FIM zum Standard für jedes Projekt zu machen?

Wehrle: Zunächst müssen wir eine Bewusstseinshürde nehmen. Es gilt, die Bauherren weiter davon zu überzeugen, dass die Anwendung solcher Modelle für das Facility Management so selbsterklärend ist wie eine Smartphone-Oberfläche. Auch auf Seiten der Planer verstehen viele unter BIM lediglich das 3D-Modellieren. Doch das „I“ für Information ist das Wichtige, der Mehrwert. Und das ist eine intellektuelle Herausforderung. Eine, die ein größeres Verständnis der Einbindung des eigenen Tuns in das große Ganze erfordert. Und dieses Verständnis haben wir bei ATP architekten ingenieure nicht nur in unserem Markennamen verankert.

Welche Entwicklung ist für BIM noch zu erwarten?

Wehrle: Seit 2021 ist die öffentliche Hand in der Schweiz beispielsweise verpflichtet, BIM in Ausschreibungen abzufordern – und zwar substantiell – nicht nur geometrisch-räumlich. In ganz Europa wird BIM zum Standard werden. Sobald sich die Vorteile herumgesprochen haben, wird BIM auch vor anderen Branchen nicht Halt machen. Diesen Idealzustand können wir bei ATP architekten ingenieure leisten.